Thị Trường Tài Chính Dự Án Bất Động Sản Gặp Khó Khăn Tại Các Khu Vực Ngoài Trung Tâm

Thị trường tài chính dự án bất động sản (PF) đang có dấu hiệu ổn định về tổng thể, nhưng tại các khu vực ngoài trung tâm và các dự án không phải nhà ở, tình trạng thiếu hụt tài chính vẫn tiếp diễn. Việc thu tiền từ phân phối bị chậm trễ đã dẫn đến áp lực về việc gia hạn PF và bảo lãnh, tạo ra rủi ro tài chính cho các nhà thầu thi công.

Theo thông tin từ Ủy ban Tài chính vào ngày 20 tháng 7, tính đến cuối quý 1 năm nay, tổng giá trị tài sản PF bất động sản là 169.800 tỷ won, giảm 4.500 tỷ won so với quý trước. Số tiền PF mới được xử lý là 16.800 tỷ won, tăng 5.600 tỷ won so với cùng kỳ năm trước. Các cơ quan tài chính cho biết, nguồn vốn mới đang được cung cấp cho các dự án có tình hình tài chính tốt.

Tuy nhiên, các chỉ số chi tiết vẫn còn nhiều bất ổn. Tỷ lệ nợ xấu của các khoản vay PF đã tăng lên 4,65%, tăng 0,77 điểm phần trăm so với quý trước, và số tiền cho vay có nguy cơ cao hoặc nghi ngờ đã tăng thêm 1.700 tỷ won, đạt 16.400 tỷ won. Điều này cho thấy việc phục hồi PF không diễn ra đồng đều ở tất cả các dự án.

Trong thị trường, có sự phân hóa rõ rệt giữa các dự án tốt ở Seoul và vùng đô thị và các dự án không phải nhà ở, các công ty xây dựng nhỏ ở các khu vực ngoài trung tâm. Các dự án có vị trí và khả năng phân phối tốt thường thu hút được nguồn vốn, trong khi các dự án gặp khó khăn trong việc phân phối thường phải phụ thuộc vào việc gia hạn khoản vay cầu nối hoặc hỗ trợ từ các công ty liên kết.

Một ví dụ điển hình là Công ty Xây dựng Shinsegae. Công ty này đã thực hiện các dự án mang thương hiệu của mình như Bilib Heritage, Bilib Lucent và Bilib Radice tại Daegu, nhưng tỷ lệ phân phối ban đầu chỉ đạt khoảng 20%, dẫn đến gánh nặng về hàng tồn kho. Công ty đánh giá rằng việc chậm thu hồi tiền từ các dự án chưa bán và chưa bàn giao đã làm gia tăng gánh nặng tài chính của Shinsegae.

Năm ngoái, Shinsegae đã ghi nhận khoản lỗ hoạt động 1.984 tỷ won và lỗ ròng 2.966 tỷ won do việc ghi nhận tổn thất liên quan đến các dự án chưa bán và chưa bàn giao. Tính đến cuối tháng 3 năm nay, số tiền bảo lãnh cho các dự án xây dựng là 3.100 tỷ won, trong khi số tiền bảo lãnh cho các khoản vay của người mua là 3.424 tỷ won.

Để đảm bảo thanh khoản, Shinsegae đã phát hành trái phiếu vốn mới, bán mảng kinh doanh giải trí và thực hiện việc thanh khoản các khoản nợ xây dựng. Năm nay, Emart đã quyết định tăng vốn lên tới 5.000 tỷ won.

Các dự án không phải nhà ở cũng là một yếu tố gây áp lực. Công ty Kumho Construction ước tính rằng mức độ tiếp xúc của dự án căn hộ tại Suwon là khoảng 2.148 tỷ won. Công ty Kolon Global cũng cho biết quy mô bảo lãnh tín dụng liên quan đến PF gấp 1,4 lần vốn chủ sở hữu của họ, trong khi số dư khoản vay liên quan đến các dự án cải tạo và các dự án khác đã lên tới khoảng 19.000 tỷ won. Kết quả phân phối và tốc độ thu hồi tiền của từng dự án sẽ là những yếu tố quyết định gánh nặng PF trong tương lai.

Ngành công nghiệp chỉ ra rằng sự giảm sút tổng thể của thị trường PF không đồng nghĩa với việc các dự án riêng lẻ không gặp khó khăn về tài chính. Dù có nguồn vốn mới được cung cấp cho các dự án tốt, nhưng nếu việc chuyển đổi sang PF chính bị cản trở, lịch trình khởi công và hoàn thành của các dự án ở các khu vực ngoài trung tâm, các dự án không phải nhà ở và các công ty xây dựng nhỏ sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

Một người trong ngành bất động sản cho biết: "Nếu việc chuyển đổi sang PF chính bị cản trở, các dự án ở các khu vực ngoài trung tâm, các dự án không phải nhà ở và các công ty xây dựng nhỏ sẽ không thể tránh khỏi việc chậm tiến độ. Cần có sự hỗ trợ toàn diện bao gồm chuyển đổi sang PF chính, thay thế nhà thầu và điều chỉnh cấu trúc dự án, thay vì chỉ đơn thuần gia hạn thời gian đáo hạn."



* Bài viết này được dịch tự động bằng AI.

• #tài chính dự án bất động sản
• #khó khăn trong phân phối
• #khu vực ngoài trung tâm