Ông Ku Yoon-cheol, Phó Thủ tướng kiêm Bộ trưởng Bộ Tài chính Hàn Quốc, đã thông báo rằng vào cuối tháng 7 sẽ công bố kế hoạch cải cách chế độ thuế bất động sản. Ông cũng cho biết sẽ xem xét cả thuế sở hữu và thuế giao dịch. Hướng đi này là đúng đắn. Hiện tại, thị trường bất động sản không thể được kiểm soát bằng những biện pháp đơn lẻ. Dù siết chặt tín dụng, tăng cường cung ứng và áp dụng thêm quy định, giá nhà tại Seoul và các khu vực trọng điểm xung quanh vẫn không dễ dàng giảm xuống. Thậm chí, ở một số khu vực, giao dịch với giá cao kỷ lục vẫn tiếp tục diễn ra, làm gia tăng tâm lý bất an trên thị trường.
Kể từ khi chính phủ mới nhậm chức, đã có nhiều chính sách bất động sản được đưa ra. Tuy nhiên, thị trường không hoạt động theo ý muốn của chính phủ. Người mua thực sự ngày càng trở nên sốt ruột, trong khi những người sở hữu nhiều bất động sản và nhà đầu tư lại tính toán những kẽ hở trong chính sách. Mặc dù quy định đã tăng lên, nhưng giá vẫn tăng, gánh nặng thuế cũng lớn hơn, nhưng tâm lý đầu cơ vẫn chưa bị kiềm chế. Đây chính là nghịch lý trong chính sách bất động sản hiện nay.
Chế độ thuế bất động sản không chỉ đơn thuần là vấn đề thu thêm thuế. Không thể áp dụng cách thức phạt nặng đối với những người sở hữu nhà, và cũng không thể cản trở giao dịch khiến thị trường bị đóng băng. Điểm mấu chốt là thuế sẽ hướng đến đâu. Nếu gây gánh nặng quá mức cho những người sở hữu một căn nhà thực sự trong khi bỏ qua nhu cầu đầu cơ ngắn hạn, chính sách sẽ thất bại. Ngược lại, nếu tăng cường gánh nặng sở hữu và giữ thuế giao dịch ở mức cao, hàng hóa sẽ bị khóa lại và thị trường sẽ càng bị méo mó.
Vì vậy, thuế sở hữu và thuế giao dịch cần phải được điều chỉnh đồng thời. Cần có các biện pháp giảm gánh nặng cho những người sở hữu nhà lâu năm, người có thu nhập hạn chế, nhưng đồng thời cũng cần phải rõ ràng về gánh nặng thuế đối với những người sở hữu nhiều nhà giá cao hoặc có nhu cầu đầu cơ ngắn hạn. Những người muốn bán nhà cần được giảm thuế giao dịch, trong khi những người chỉ mong chờ lợi nhuận từ việc giữ nhà cần phải chịu chi phí sở hữu hợp lý.
Đặc biệt, chế độ thuế đối với những người sở hữu nhiều nhà cần phải tinh vi hơn. Cách tiếp cận tất cả những người sở hữu nhiều nhà như là lực lượng đầu cơ chỉ làm gia tăng phản ứng từ thị trường. Cần phân biệt giữa những người sở hữu lâu dài có chức năng cung cấp cho thuê và những nhà đầu tư đầu cơ ngắn hạn. Chế độ thuế cần phản ánh sự khác biệt này. Tùy thuộc vào việc có khuyến khích đưa nhà ra thị trường, duy trì cung cấp cho thuê hay kiềm chế đầu cơ, thì cấu trúc thuế suất, khấu trừ và miễn giảm cần phải khác nhau.
Thuế chuyển nhượng cũng tương tự. Thuế chuyển nhượng quá nặng nề sẽ khiến hàng hóa bị khóa lại. Chính phủ đã tăng thuế để kiểm soát giá nhà, nhưng nếu hàng hóa giảm đi, giá sẽ càng tăng lên trong một nghịch lý. Do đó, cần có biện pháp khuyến khích bán hàng trong một khoảng thời gian nhất định, nhưng sau đó cần tăng cường gánh nặng đối với việc sở hữu đầu cơ. Một chế độ thuế không mở ra lối thoát cho thị trường cuối cùng sẽ chỉ làm cho thị trường trở nên cứng nhắc hơn.
Mục tiêu của thuế bất động sản cần phải rõ ràng. Nhà ở là nơi để sống, không phải là công cụ đầu cơ để kiếm lợi nhuận. Tuy nhiên, để thực hiện nguyên tắc này, việc thiết kế chính sách quan trọng hơn là chỉ đưa ra khẩu hiệu. Cần bảo vệ người mua thực sự, ngăn chặn nhu cầu đầu cơ và đảm bảo hàng hóa được đưa ra thị trường. Đây là lý do tại sao thuế sở hữu, thuế giao dịch, thuế chuyển nhượng và chế độ khấu trừ cần được thiết kế như một gói.
Thị trường bất động sản là thị trường của tâm lý. Nếu chính phủ gửi đi những tín hiệu không rõ ràng, thị trường sẽ ngay lập tức phản ứng. Nỗi sợ hãi về “bom thuế” là một vấn đề, nhưng cuối cùng, kỳ vọng rằng mọi thứ sẽ trở nên mờ nhạt cũng là một vấn đề. Chính phủ cần đưa ra các nguyên tắc rõ ràng và tiêu chí chi tiết trong kế hoạch cải cách thuế vào cuối tháng 7. Chế độ thuế bất động sản cần phải mạnh mẽ nhưng không được thô bạo. Cần phải tinh vi để tồn tại lâu dài.
Việc kiểm soát giá nhà không thể chỉ dừng lại ở một chính sách. Cần có sự kết hợp giữa cung ứng, tài chính, thuế và chính sách cân bằng khu vực. Trong đó, chế độ thuế là công cụ chính để thay đổi kỳ vọng lợi nhuận của thị trường. Nếu lần cải cách này chỉ là một biện pháp tạm thời, thị trường sẽ không còn sợ chính phủ nữa. Điều cần thiết hiện nay không phải là tăng thuế mang tính hình thức, mà là một kế hoạch cải cách thuế tinh vi để thay đổi hành vi của thị trường.
* Bài viết này được dịch tự động bằng AI.
© Bản quyền thuộc về Thời báo Kinh tế AJU & www.ajunews.com: Việc sử dụng các nội dung đăng tải trên vietnam. kyungjeilbo.com phải có sự đồng ý bằng văn bản của Aju News Corporation.