Vấn đề nằm ở giải pháp. Nếu chính phủ tiếp tục đặt nặng việc cung cấp, điều đó sẽ không đủ. Dù rằng cung cấp là cần thiết, việc chỉ nói về ổn định giá mà không chú ý đến việc cung cấp nhà ở chất lượng cao tại Seoul và khu vực thủ đô là điều không thực tế. Tuy nhiên, việc cung cấp cần thời gian. Tìm kiếm đất, xin phép và xây dựng cho đến khi có thể đưa vào sử dụng sẽ mất vài năm. Thị trường hiện tại đang bị chi phối bởi sự bất an của hôm nay và kỳ vọng của ngày mai. Việc chỉ công bố kế hoạch cung cấp mà nghĩ rằng sẽ làm giảm nhu cầu đầu cơ và nhu cầu tập trung vào Seoul là một cách nhìn quá đơn giản.
Bản chất của vấn đề bất động sản ở Hàn Quốc không chỉ đơn thuần là thiếu nhà ở. Tất cả cơ hội đều tập trung ở Seoul, và các con đường đến giáo dục, việc làm, văn hóa và gia tăng tài sản đều bị nén lại vào bất động sản Seoul. Niềm tin rằng chỉ cần sống ở Seoul mới có thể thành công, và sự chắc chắn rằng chỉ có vào được khu Gangnam, Myeongdong, hay bờ sông Hàn mới có thể thay đổi tầng lớp xã hội, đang nâng đỡ thị trường. Nếu không phá vỡ được niềm tin này, bất kỳ biện pháp cung cấp nào cũng sẽ trở thành nhiên liệu cho sự tăng giá.
Do đó, giải pháp cần phải nhắm thẳng vào nhu cầu. Cần phải kết hợp chính sách thuế, cho vay, chi phí sở hữu, chế độ cho thuê và chính sách công nghiệp địa phương thành một gói. Tăng chi phí xã hội liên quan đến việc sở hữu nhiều nhà và nhà ở cao cấp, đồng thời bảo vệ sự ổn định cư trú của người có nhu cầu thực, nhưng giảm lợi ích từ việc biến bất động sản thành kênh đầu tư an toàn và hấp dẫn nhất. Nếu không thay đổi lý do tại sao tiền chỉ chảy vào bất động sản Seoul, thì việc ổn định giá nhà chỉ là khẩu hiệu.
Điều quan trọng hơn là tính bền vững. Chính sách bất động sản thường cứng rắn trong giai đoạn đầu của chính quyền, nhưng lại lung lay khi gần đến bầu cử. Khi giá nhà tăng, chính phủ nói về việc cung cấp, và khi giao dịch chững lại, lại nói về việc nới lỏng quy định, tạo ra những phản ứng ngắn hạn đã khiến thị trường học được những bài học sai lầm. Thị trường kiên trì hơn chính phủ. Khi chính phủ đưa ra các biện pháp ngắn hạn, thị trường sẽ chờ đợi sự nới lỏng trong nhiều năm sau. Cần có tín hiệu dài hạn thay vì các biện pháp nhất thời. Hướng đi giảm sự tập trung vào Seoul và giảm kỳ vọng lợi nhuận từ bất động sản cần phải được duy trì qua các chính quyền và cuộc bầu cử.
Việc cung cấp cũng cần phải nằm trong nguyên tắc này. Cách tiếp cận "cung cấp không cần suy nghĩ" là nguy hiểm. Cần xác định rõ nơi nào, cho ai, với mức giá nào, và cùng với kế hoạch giao thông và việc làm như thế nào. Nếu việc mở rộng cung cấp tại các khu vực trung tâm Seoul chỉ kết thúc bằng việc phân phối như xổ số và kích thích giá xung quanh, thì đó là một thất bại chính sách. Việc cung cấp chỉ dựa trên số lượng tại các khu vực ngoại ô cũng không thể giải quyết được sự tập trung vào Seoul. Cung cấp cần được thiết kế cùng với việc phân tán nhu cầu.
Như lời của ông Kim, việc tiền đổ dồn vào bất động sản là điều tồi tệ nhất. Tuy nhiên, để ngăn chặn điều tồi tệ này, cần phải vượt qua những phương pháp cung cấp quen thuộc. Khi những công việc tốt, trường học tốt, bệnh viện tốt và cơ sở hạ tầng văn hóa chỉ tập trung ở Seoul, nhu cầu sẽ không dễ dàng bị giảm xuống. Chính sách bất động sản cần phải là chính sách nhà ở, đồng thời cũng là chính sách công nghiệp, chính sách giáo dục và chính sách phát triển cân bằng.
Nếu chính phủ thực sự cấp bách, họ cần phải gửi đi một tín hiệu rõ ràng đến thị trường. Đầu tư dựa vào huyền thoại bất khả chiến bại của bất động sản Seoul sẽ không còn được nhà nước bảo vệ. Cần phải cung cấp, nhưng cần từ bỏ ảo tưởng rằng chỉ cung cấp mới có thể giải quyết mọi vấn đề. Để nhận thức về vấn đề bất động sản không chỉ dừng lại ở lời nói, điều cần thiết bây giờ là sự kiên quyết và tính bền vững.
* Bài viết này được dịch tự động bằng AI.
MIN JAE YONG
insight@ajunews.com
© Bản quyền thuộc về Thời báo Kinh tế AJU & www.ajunews.com: Việc sử dụng các nội dung đăng tải trên vietnam. kyungjeilbo.com phải có sự đồng ý bằng văn bản của Aju News Corporation.