Điều kiện kết thúc hệ thống cho thuê nhà truyền thống

Tổng thống Lee Jae-myung đã mô tả hệ thống cho thuê truyền thống là "một dạng tài chính phi chính thức" trong cuộc họp báo kỷ niệm một năm nhậm chức. Ông cũng cho rằng việc cho vay tiền thuê nhà đã thúc đẩy sự gia tăng giá nhà và tạo ra môi trường cho các vụ lừa đảo cho thuê. Ông dự đoán rằng hệ thống cho thuê truyền thống sẽ "dần dần biến mất".

Quan niệm cho rằng hệ thống cho thuê truyền thống chỉ tồn tại ở Hàn Quốc là không hoàn toàn chính xác. Bolivia, Ấn Độ và một số quốc gia châu Âu cũng có các hợp đồng tương tự, trong đó người thuê phải đặt cọc một khoản tiền. Tuy nhiên, Hàn Quốc gần như là quốc gia duy nhất nơi hệ thống này đã trở thành phương thức cho thuê phổ biến trên toàn quốc. Một hệ thống hiếm gặp không có nghĩa là nó phải ngay lập tức biến mất. Điều cần xem xét hiện nay không phải là liệu hệ thống cho thuê truyền thống có biến mất hay không, mà là những người thuê nhà đã sống dựa vào nó sẽ đi đâu tiếp theo.
 
Hệ thống cho thuê truyền thống đã trở thành cách giúp nhiều người tiết kiệm chi phí thuê nhà. Các hộ gia đình không có nhà đã giảm bớt chi phí sinh hoạt hàng tháng bằng cách đặt cọc một khoản tiền lớn thay vì phải trả tiền thuê hàng tháng. Đối với những người có thu nhập cao hơn mức cần thiết để vào nhà cho thuê công cộng nhưng vẫn chưa đủ tiền để mua nhà, hệ thống cho thuê truyền thống thực sự là lựa chọn thực tế nhất.

Vì vậy, hệ thống cho thuê truyền thống đã được coi là một bậc thang trong việc sở hữu nhà trong một thời gian dài. Tuy nhiên, việc chỉ mô tả chức năng tích cực của nó như một bậc thang trong việc sở hữu nhà là không đủ. Chức năng thực tế hơn là nó đã giúp ổn định chỗ ở và giảm thiểu khoảng trống thu nhập. Mặc dù ngưỡng để có được khoản tiền lớn là cao, nhưng một khi người thuê đã có tiền đặt cọc, họ có thể thoát khỏi gánh nặng phải trả tiền thuê hàng tháng. Ngay cả khi thu nhập tạm thời bị ngắt quãng, nguy cơ bị đuổi ra ngoài vì không thể trả tiền thuê cũng giảm đi.

Tuy nhiên, hệ thống cho thuê truyền thống không chỉ có một mặt. Đối với người thuê, nó là một công cụ giảm chi phí sinh hoạt, nhưng đối với toàn bộ thị trường, nó cũng là nguồn tài chính hỗ trợ sự gia tăng giá nhà. Chủ nhà nhận tiền đặt cọc mà không phải trả lãi để mua nhà hoặc đầu tư vào nơi khác. Khi giá nhà tăng, họ cũng có thể kỳ vọng vào lợi nhuận từ việc tăng giá. Đối với người thuê, hệ thống cho thuê truyền thống là một công cụ ổn định, nhưng đối với chủ nhà, nó cũng là một bậc thang đầu tư.

Cấu trúc này dựa trên giả định rằng giá nhà sẽ tăng. Nếu giá nhà không còn tăng như trước, tính toán của chủ nhà sẽ thay đổi. Họ sẽ chọn tiền thuê hàng tháng thay vì nhận tiền đặt cọc lớn. Xu hướng gần đây là số lượng nhà cho thuê truyền thống giảm và số lượng nhà cho thuê hàng tháng tăng cũng không phải là không liên quan đến điều này.

Tỷ lệ cho thuê truyền thống cho thấy sự bất ổn này. Tỷ lệ cho thuê truyền thống cao có nghĩa là chênh lệch giữa giá nhà và tiền đặt cọc nhỏ lại. Điều này làm cho việc đầu tư vào nhà với số tiền ít trở nên dễ dàng hơn. Tuy nhiên, nếu tỷ lệ cho thuê truyền thống quá cao, thì ngay cả khi giá nhà giảm một chút, việc hoàn trả tiền đặt cọc sẽ trở nên khó khăn. Các vụ lừa đảo cho thuê đã lợi dụng cấu trúc này. Họ nhận tiền đặt cọc gần bằng giá nhà và chuyển giao rủi ro thua lỗ cho người thuê.

Ngược lại, trong xu hướng tỷ lệ cho thuê truyền thống giảm, lý do để chủ nhà cho thuê truyền thống cũng giảm đi. Số lượng nhà cho thuê truyền thống tự nó cũng giảm. Khi có nhiều nhà cho thuê truyền thống, rủi ro về tiền đặt cọc tăng lên, và khi số lượng nhà cho thuê truyền thống giảm, lựa chọn của người thuê cũng giảm. Dù theo hướng nào, gánh nặng cuối cùng vẫn rơi vào người thuê.

Đối với cá nhân, hệ thống cho thuê truyền thống là một lựa chọn hợp lý. Họ có thể giảm chi phí sinh hoạt hàng tháng mà không cần phải mua nhà. Tuy nhiên, khi lựa chọn này được lặp lại trên toàn thị trường, nó trở thành một cấu trúc dựa vào kỳ vọng tăng giá nhà. Khi kỳ vọng này bị lung lay, chi phí sẽ quay trở lại với người thuê.
 
Sau khi hệ thống cho thuê truyền thống giảm, người thuê sẽ đi đâu? Lựa chọn mà thị trường hiện tại đưa ra chủ yếu có hai loại: rẻ hoặc đắt. Khoảng giữa thì trống rỗng.

Nơi để tiếp nhận số lượng nhà cho thuê truyền thống giảm đi cuối cùng là nhà cho thuê công cộng và nhà cho thuê tư nhân. Nhà cho thuê công cộng có mức giá thuê thấp. Tuy nhiên, chất lượng và hình ảnh của nó vẫn chưa vượt qua được nhận thức về "phúc lợi nhà ở". Gánh nặng mà Tổng công ty Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc (LH) phải chịu cũng rất lớn. Nợ của LH dự kiến sẽ lên tới 160 triệu tỷ won vào cuối năm 2024, và do cấu trúc giá thuê thấp, họ cũng đang phải chịu gánh nặng thua lỗ liên tục. Đó là lý do công cộng không thể gánh vác toàn bộ khoảng trống của hệ thống cho thuê truyền thống.

Cần xem xét liệu nhà cho thuê công cộng có đủ hay không. Nếu chỉ nhìn vào tổng số lượng, có thể nói Hàn Quốc không thiếu. Tuy nhiên, nếu chỉ xem xét nhà cho thuê dài hạn có thể sống lâu, cảm giác sẽ khác. Có sự khác biệt giữa con số thống kê và sự thiếu hụt mà thị trường thực tế cảm nhận được. Nhà cho thuê công cộng khó có thể theo kịp tốc độ giảm của hệ thống cho thuê truyền thống.

Nhà cho thuê tư nhân lại gặp vấn đề theo hướng ngược lại. Một phần lớn của thị trường cho thuê phụ thuộc vào các chủ nhà cá nhân. Quy mô nhỏ và quản lý không đồng đều. Tỷ lệ nhà cho thuê hàng tháng đã gần đạt 70%. Nếu tính cả tiền thuê có kèm tiền đặt cọc, chỗ trống của hệ thống cho thuê truyền thống đang nhanh chóng thu hẹp lại. Cú sốc từ các vụ lừa đảo cho thuê vẫn còn ảnh hưởng đến thị trường.

Nhà cho thuê tư nhân không chỉ thiếu về giá cả. Tiền thuê và phí quản lý là những chi phí biến mất hàng tháng, và giá cả không ngừng tăng lên mỗi khi gia hạn hợp đồng. Tiền thuê cao không đồng nghĩa với việc quản lý tốt. Các căn hộ và phòng trọ do cá nhân cho thuê có tiêu chuẩn sửa chữa và quản lý không đồng đều. Người thuê phải trả tiền nhưng khó kiểm soát chất lượng chỗ ở.

Cú sốc từ việc chuyển sang tiền thuê hàng tháng trước tiên ảnh hưởng đến các thế hệ có tài sản ít. Họ không chỉ khó khăn trong việc chuẩn bị tiền đặt cọc cho hệ thống cho thuê truyền thống, mà tiền thuê hàng tháng cũng ngay lập tức làm giảm khả năng tiết kiệm. Đối với thanh niên và các cặp vợ chồng mới cưới, việc tăng tiền thuê hàng tháng không chỉ là gánh nặng chi phí sinh hoạt. Nó làm chậm lại thời gian chuyển đến nhà mới và làm cho khoảng cách đến việc sở hữu nhà càng xa hơn. Mặc dù tiền đặt cọc cho hệ thống cho thuê truyền thống có rủi ro, nhưng ít nhất vẫn có hy vọng được hoàn trả gốc. Tiền thuê hàng tháng thì không có hy vọng đó.

Cuối cùng, những ngôi nhà có giá thuê thấp thường bị gán nhãn phúc lợi, trong khi những ngôi nhà có thể sống lâu lại có giá cao. Tầng lớp trung lưu không thể mua nhà nhưng vượt qua tiêu chuẩn nhà cho thuê công cộng lại gặp khó khăn trong việc tìm nơi ở. Khoảng trống mà hệ thống cho thuê truyền thống đã lấp đầy chính là nơi này. Câu hỏi đầu tiên sau khi hệ thống cho thuê truyền thống giảm là rất đơn giản: Người thuê sẽ sống ở đâu, trả bao nhiêu và trong bao lâu?
 
Để chuẩn bị cho giai đoạn sau hệ thống cho thuê truyền thống, cần có những ngôi nhà mà người thuê trung lưu có thể sống lâu. Giá thuê phải hợp lý, hợp đồng không được bất ổn và ngôi nhà không được bỏ hoang theo thời gian. Chỉ đơn giản kêu gọi xây dựng thêm nhà cho thuê công cộng là không đủ. Cần phải vượt qua nhận thức rằng đó chỉ là những ngôi nhà dành cho người nghèo.

Chỉ dựa vào sở hữu nhà không thể giải quyết vấn đề nhà ở. Dù có giảm giá đất, nhưng chi phí xây dựng vẫn còn, và đối với những người mới vào xã hội và các cặp vợ chồng mới cưới, khoản tiền lớn đó vẫn là một gánh nặng. Ai đó cần phải xây trước, mua trước và cho thuê lâu dài. Điều quan trọng là ai sẽ đảm nhận vai trò đó và với điều kiện gì.

Xã hội Hàn Quốc phân chia vấn đề nhà ở quá dễ dàng. Hoặc là mua nhà của riêng mình, hoặc là thuê nhà. Giải pháp cho giai đoạn sau hệ thống cho thuê truyền thống cần tìm kiếm trong việc mở rộng khoảng cách giữa hai lựa chọn này. Thay vì phải mua toàn bộ nhà từ đầu, có thể tích lũy dần dần một phần giá trị của nhà, hoặc công cộng có thể giảm giá đất và lãi suất để cho phép người thuê sống lâu hơn. Điều quan trọng không phải là tên gọi mà là cấu trúc đảm bảo rằng trong khi trả tiền thuê, người thuê vẫn có thể tích lũy tài sản mà không bị cắt đứt hoàn toàn, và không phải gánh chịu rủi ro từ việc vay nợ quá mức dẫn đến giảm giá nhà.

Lý do mà nhà ở xã hội ở Vienna, Áo, đáng chú ý là ở đây. Một số lượng lớn công dân sống trong nhà ở xã hội, và những ngôi nhà này không chỉ được coi là nhà cho người có thu nhập thấp. Các hợp tác xã hoặc tổ chức công nhận đất công và vốn vay lãi suất thấp để xây dựng và quản lý nhà. Thay vào đó, lợi nhuận được giữ ở một mức độ nhất định. Số tiền dư sẽ được sử dụng để sửa chữa hoặc xây dựng nhà mới. Tiêu chí nhập cư cũng rộng rãi, bao gồm cả tầng lớp trung lưu. Do đó, việc sống ở đó không trở thành một điều xấu.

Đan Mạch cũng tương tự. Một phần tiền thuê và các nguồn tài chính từ nhà được tích lũy để sửa chữa nhà cũ và xây dựng nhà mới. Điều quan trọng là không chỉ xây dựng nhà cho thuê một lần và dừng lại. Tiền thuê, quản lý, sửa chữa và tái đầu tư đều hoạt động trong cùng một cấu trúc.

Không có ý định sao chép những ví dụ này một cách nguyên vẹn. Điểm cốt lõi là không phân chia nhà cho thuê thành hai loại. Nhà rẻ nhưng bị gán nhãn phúc lợi, hoặc sản phẩm thuê đắt. Điều này có nghĩa là có thể tạo ra những ngôi nhà mà tầng lớp trung lưu có thể sống lâu. Nếu kết hợp thêm lựa chọn sở hữu một phần và cho thuê dài hạn, người thuê có thể thoát khỏi lựa chọn đơn giản "không mua được nhà thì thuê".

Hàn Quốc cũng đã có những nỗ lực như nhà ở xã hội, nhà cho thuê tư nhân hỗ trợ công cộng và nhà ở an toàn cho thanh niên. Tuy nhiên, quy mô còn nhỏ và hình thức cũng không đa dạng. Quan trọng nhất là những người điều hành không thể duy trì. Họ phải giảm giá thuê và quản lý nhà lâu dài, nhưng cấu trúc để chịu đựng chi phí đó còn yếu.

Công cộng không thể gánh vác tất cả, và cũng không thể chỉ giao cho tư nhân. Công cộng cần hỗ trợ đất và tài chính, trong khi việc quản lý nên được giao cho các chủ thể tư nhân hoặc phi lợi nhuận, nhưng lợi nhuận cần được giữ ở một mức độ nhất định để đảm bảo hoạt động bền vững. Dù tên gọi là gì, điều cốt lõi rất đơn giản. Giá thuê phải hợp lý, hợp đồng phải được duy trì lâu dài và việc sửa chữa và quản lý không được bỏ hoang. Cần có một cấu trúc để ngôi nhà tồn tại lâu dài trong khi người thuê có thể chịu đựng và người quản lý có thể duy trì.
 
Chính sách giảm hệ thống cho thuê truyền thống sẽ nhanh chóng tác động đến thị trường. Nếu siết chặt cho vay tiền thuê và giảm bảo lãnh, tính toán của chủ nhà sẽ ngay lập tức chuyển sang tiền thuê hàng tháng. Vấn đề là ở bước tiếp theo. Tốc độ giảm hệ thống cho thuê truyền thống không thể nhanh bằng tốc độ tạo ra nhà ở cho người thuê.

Việc xây dựng nhà cần thời gian. Cần có thời gian để thiết lập hệ thống, tập hợp các nhà đầu tư, đảm bảo đất đai, khởi công và hoàn thành để đưa vào sử dụng. Trong khi đó, các quy định về cho vay và thay đổi thuế có thể ngay lập tức tác động đến thị trường. Dù hướng đi có đúng nhưng thứ tự không đúng thì người thuê sẽ phải chịu thiệt hại. Nếu muốn giảm hệ thống cho thuê truyền thống, trước tiên cần phải tạo ra những ngôi nhà mà mọi người có thể chuyển đến.

Trong quá trình đó, tài chính cũng cần được thiết kế dựa trên tiêu chuẩn của người thuê. Thị trường nhà ở Hàn Quốc đã dựa vào việc cung cấp nhà thông qua tiền đặt cọc cho thuê và cho vay trước bán hàng trong một thời gian dài hơn là dựa vào nguồn vốn dài hạn với lãi suất thấp. Để giảm hệ thống cho thuê truyền thống, cần có nguồn tài chính thay thế để lấp đầy khoảng trống đó. Như vậy, việc giảm phụ thuộc vào tiền đặt cọc cho thuê sẽ không ngay lập tức dẫn đến tăng gánh nặng tiền thuê cho người thuê. Tài chính cần được điều chỉnh để giảm rủi ro về tiền đặt cọc cho người thuê và gánh nặng tiền thuê.

Trong quá trình này, người thuê có thể phải chịu đựng tiền thuê cao hơn và có thể gặp phải sự lo lắng trong quá trình hoàn trả tiền đặt cọc. Cần phân biệt giữa nhu cầu mua nhà mới với tiền đặt cọc và những người thuê cần gia hạn hợp đồng hoặc chuyển nhà. Các biện pháp ngăn chặn nhu cầu đầu cơ và giảm chi phí di chuyển cho người thực sự cần nhà không thể giống nhau.

Rủi ro của xã hội thuê không chỉ dừng lại ở giá cả. Trong hệ thống cho thuê truyền thống, tiền đặt cọc lớn đã giảm bớt sự lo lắng của chủ nhà, nhưng trong hệ thống cho thuê hàng tháng, thu nhập và tính ổn định nghề nghiệp của người thuê có thể bị đánh giá nghiêm ngặt hơn. Thanh niên, người lao động không chính thức, freelancer và hộ gia đình một người có thể gặp bất lợi hơn. Việc bị đuổi ra ngoài do không trả tiền thuê, cũng như việc loại trừ quá mức dựa trên thu nhập, nghề nghiệp và hình thức hộ gia đình sẽ trở thành những vấn đề mới cần giải quyết.

Chức năng cho thuê cũng cần được xem xét lại. Không có ý định bỏ qua những người sở hữu nhiều nhà. Cần đánh thuế đối với thu nhập cho thuê và giảm bớt việc đầu tư mạo hiểm bằng tiền đặt cọc. Tuy nhiên, cần phân biệt giữa việc giảm số lượng người sở hữu nhiều nhà và việc giảm số lượng nhà mà người thuê có thể sống. Tiêu chí chính sách không chỉ dựa trên số lượng nhà mà chủ nhà sở hữu, mà còn phải dựa trên mức độ ổn định của người thuê.

Nhà ở sau hệ thống cho thuê truyền thống cần phải là những ngôi nhà mà người thuê có thể chịu đựng, sống lâu và không bị bỏ hoang theo thời gian. Nếu có thể, trong khi trả tiền thuê, con đường hình thành tài sản cũng không được hoàn toàn cắt đứt. Tầng lớp trung lưu không thể mua nhà nhưng vượt qua tiêu chuẩn nhà cho thuê công cộng chính là tầng lớp đã dựa vào hệ thống cho thuê truyền thống trong thời gian qua. Cần cung cấp nhà theo tốc độ giảm hệ thống cho thuê truyền thống để họ có những lựa chọn khả thi ngoài hệ thống cho thuê truyền thống.

Hướng đi giảm sự phụ thuộc vào cấu trúc cho thuê truyền thống là hợp lý. Vấn đề chính là thứ tự. Không phải ai cũng cần sở hữu nhà. Nếu giá thuê ở mức hợp lý và có thể sống lâu, thì việc sống bằng hình thức thuê cũng là điều bình thường. Nếu có nhiều lựa chọn giữa sở hữu và thuê, nhiều người sẽ ít bị ảnh hưởng hơn giữa việc vay nợ quá mức và tiền thuê không ổn định. Không cần phải sợ hãi trước xu hướng giảm hệ thống cho thuê truyền thống. Điều thực sự nguy hiểm là phá vỡ cấu trúc hiện tại mà không có phương án thay thế. Trong trường hợp đó, điều còn lại không phải là sự bình thường hóa của hệ thống, mà là sự chuyển giao gánh nặng.



* Bài viết này được dịch tự động bằng AI.

• #nhà cho thuê
• #hệ thống cho thuê truyền thống
• #chi phí sinh hoạt