Giá xây dựng tăng vọt đe dọa nguyên tắc cung cấp nhà ở công cộng

Giá xây dựng tăng vọt đang làm lung lay những nguyên tắc lâu đời trong việc cung cấp nhà ở tại Hàn Quốc. Chỉ số chi phí xây dựng đã đạt mức cao kỷ lục 134,42 vào tháng 3 năm nay, đánh dấu 7 tháng liên tiếp ghi nhận mức cao nhất từ trước đến nay. So với năm 2020, chỉ số này đã tăng hơn 30% trong vòng 6 năm qua. Sự gia tăng này chủ yếu do giá vật liệu và chi phí lao động đều tăng cao. Vấn đề không chỉ đơn thuần là sự gia tăng chi phí mà còn là sự lung lay trong cách tính toán cung cấp nhà ở do chính phủ dẫn dắt.

Tại các công trường xây dựng, tình hình đã trở nên khó khăn. Khoản phí bổ sung mà các thành viên trong các hiệp hội tái xây dựng và tái phát triển phải gánh chịu đã tăng lên hàng triệu won tại một số dự án. Tại những nơi có tính khả thi thấp, khoản phí này thậm chí còn vượt qua giá trị nhà hiện tại, dẫn đến lo ngại về "sự đảo ngược phí phân chia". Ngay cả tại khu vực Gangnam, nơi có tính khả thi cao, việc tìm kiếm nhà thầu có thể chịu được chi phí xây dựng cũng gặp khó khăn, dẫn đến sự chậm trễ trong các dự án. Khi chi phí xây dựng tăng, nguồn cung bị trì hoãn, và sự trì hoãn này lại kích thích sự bất ổn về giá nhà, tạo ra một vòng luẩn quẩn.

Các tiêu chí giá cả do chính phủ đặt ra cũng không theo kịp thực tế. Giá xây dựng cơ bản mà chính phủ sử dụng làm tiêu chuẩn cho quy định giá bán nhà đã chỉ tăng 2,12% vào tháng 3 năm nay. Trong khi chi phí xây dựng thực tế tăng vọt, giá cả công cộng chỉ nhích lên một chút. Khi khoảng cách giữa giá đã được xác định và thực tế thị trường ngày càng lớn, số lượng nhà đầu tư muốn xây dựng theo mức giá đó giảm đi. Chính sách nhằm kiềm chế giá cả để ổn định nguồn cung lại dẫn đến sự thu hẹp nguồn cung, tạo ra một nghịch lý.

Vấn đề là cú sốc này không chỉ ảnh hưởng đến lợi nhuận của các công ty xây dựng. Gánh nặng chi phí xây dựng dẫn đến sự gia tăng giá bán và giá thuê, trong khi sự chậm trễ trong các dự án dẫn đến sự giảm sút nguồn cung. Khi nguồn cung giảm, sự bất ổn trên thị trường lại gia tăng. Cuối cùng, một phần lớn gánh nặng chi phí xây dựng sẽ đổ lên vai những người có nhu cầu thực sự không có nhà và giới trẻ. Sự gia tăng chi phí trở thành gánh nặng cho toàn bộ thị trường nhà ở.

Trong khi đó, chính phủ đang chuyển hướng chia sẻ gánh nặng cung cấp với khu vực tư nhân. LH đã quyết định triển khai một lượng lớn nhà ở công cộng theo hình thức tham gia của tư nhân trong năm nay. Đây có thể là một lựa chọn thực tế nhằm tăng tốc độ cung cấp và giảm bớt gánh nặng tài chính. Tuy nhiên, khu vực tư nhân hoạt động dựa trên lợi nhuận. Nếu tính công cộng không được đảm bảo đầy đủ qua hợp đồng và quản lý, gánh nặng của nhà ở công cộng cuối cùng sẽ lại đổ lên vai những người dân nghèo và giới trẻ không có nhà.

Điều đáng lo ngại hơn là mặc dù chi phí xây dựng đang ở mức cao kỷ lục, nhưng thực tế các công trường xây dựng lại đang bị thu hẹp. Gánh nặng chi phí xây dựng khiến các dự án bị ngừng lại và nguồn cung giảm. Lo ngại về sự thiếu hụt nguồn cung lại làm gia tăng sự bất ổn trên thị trường. Đặc biệt, nhà ở công cộng đã đóng vai trò như một chiếc phao an toàn cuối cùng cho giới trẻ, các cặp vợ chồng mới cưới và những người dân nghèo không có nhà. Nếu chính phủ cũng lùi bước vì lý do chi phí tăng, thì nhóm yếu thế sẽ là những người đầu tiên chịu ảnh hưởng đến sự ổn định trong chỗ ở.

Giải pháp không nằm ở việc quay lưng với thực tế. Cần công nhận chi phí xây dựng đã tăng, nhưng các yêu cầu tăng giá chưa được kiểm chứng cần phải được sàng lọc qua các cuộc thẩm định công. Các tiêu chuẩn chi phí xây dựng do chính phủ quy định cũng cần được điều chỉnh cho phù hợp với thực tế. Dù hợp tác với khu vực tư nhân, tính công cộng cũng cần được quản lý chặt chẽ hơn. Cần có các biện pháp hỗ trợ và lối thoát cho các thành viên hiệp hội và người thuê nhà không thể gánh nổi phí phân chia.

Sự gia tăng chi phí xây dựng là một thực tế khó tránh khỏi. Tuy nhiên, không thể vì chi phí tăng mà chính phủ từ bỏ trách nhiệm cung cấp. Chính sách chỉ tăng nguồn cung mà không kiềm chế giá cả, cũng như việc chuyển gánh nặng cho khu vực tư nhân trong khi mong đợi tính công cộng, sẽ khó tồn tại lâu dài. Nếu nguyên tắc của nhà ở công cộng bị lung lay, thì điều đầu tiên bị ảnh hưởng sẽ là sự ổn định trong chỗ ở của người dân nghèo.