Tái thiết đô thị thay đổi diện mạo thương mại tại Seoul

Tái thiết và phát triển đô thị không chỉ đơn thuần là việc phá bỏ các ngôi nhà cũ để xây dựng chung cư mới, mà còn là hiện tượng tái cấu trúc địa hình tiêu dùng của thành phố. Việc đưa vào sử dụng các khu chung cư lớn và cải thiện cơ sở hạ tầng đã thu hút dân cư quanh khu vực thương mại, đồng thời nhu cầu về nhà ở mới cũng thúc đẩy tiêu dùng gần gũi, trở thành yếu tố tăng trưởng mới cho các khu thương mại offline.
Ngày 17 tháng 5, theo phân tích số liệu từ dịch vụ phân tích thương mại của thành phố Seoul, dân số lưu trú tại các khu vực cải tạo chính của Seoul đã có sự gia tăng rõ rệt trong 5 năm qua. Dân số lưu trú được định nghĩa là số người sống hoặc tạm trú quanh các con đường và tòa nhà, được sử dụng như một chỉ số để phân tích thương mại.
Nơi có sự gia tăng nổi bật nhất là khu vực Đun Chon, quận Gangdong. Dân số lưu trú tại Đun Chon đã tăng từ khoảng 5,44 triệu người trong quý 4 năm 2020 lên khoảng 7,92 triệu người trong quý 4 năm 2025, tương ứng với mức tăng 45,5%. Trong cùng thời gian, doanh thu ước tính của khu thương mại cũng tăng từ khoảng 852 tỷ won lên khoảng 1.010 tỷ won, tăng 18,6%.
Đun Chon là khu vực bắt đầu tiếp nhận cư dân từ dự án tái thiết Đun Chon Jugong với quy mô 12.032 căn hộ Olympic Park Foreon từ cuối năm 2024. Sự gia tăng dân số do việc đưa vào sử dụng các khu chung cư lớn, cùng với nhu cầu về dịch vụ chuyển nhà và sinh hoạt, khách hàng mới cho các cơ sở thương mại, và tiêu dùng từ các khu vực lân cận đã làm tăng quy mô của khu vực này. Tuy nhiên, tỷ lệ tăng doanh thu vẫn thấp hơn so với tỷ lệ tăng dân số, cho thấy cần thêm thời gian để hình thành các cơ sở thương mại và tiêu dùng trong khu vực.
Khu vực Imun-dong, quận Dongdaemun cũng ghi nhận dân số lưu trú tăng từ khoảng 4,9 triệu người lên 6,84 triệu người, tương ứng với mức tăng 39,4%. Doanh thu ước tính của khu thương mại tăng từ khoảng 1.121 tỷ won lên khoảng 1.421 tỷ won, tăng 26,8%. Imun-dong là khu vực bắt đầu tiếp nhận cư dân từ dự án tái phát triển Imun 1 vào tháng 1 năm 2025. Sự kết hợp giữa dân cư mới từ các chung cư và khu vực thương mại hỗn hợp gần các trường đại học đã làm thay đổi tính chất của khu thương mại.
Ngược lại, tại Jamwon-dong và Gil-dong, tỷ lệ tăng doanh thu lại cao hơn tỷ lệ tăng dân số. Tại Jamwon-dong, dân số lưu trú chỉ tăng 9,9%, từ khoảng 6,48 triệu người lên 7,13 triệu người, nhưng doanh thu ước tính đã tăng từ khoảng 2.453 tỷ won lên khoảng 3.294 tỷ won, tương ứng với mức tăng 34,3%. Sự kết hợp giữa việc tái thiết khu vực Shinbanpo 4 và nhu cầu về nhà ở cao cấp ven sông Hàn đã làm tăng sức tiêu dùng.
Tương tự, Gil-dong cũng ghi nhận tỷ lệ tăng dân số lưu trú chỉ đạt 8,0%, nhưng doanh thu ước tính đã tăng từ khoảng 3.185 tỷ won lên khoảng 4.256 tỷ won, tăng 33,6%. Gil-dong không phải là khu vực tập trung vào các dự án cải tạo lớn mà chủ yếu hấp thụ nhu cầu về nhà ở mới từ Đun Chon và khu vực Gangdong.
Tổng hợp số liệu theo khu vực cho thấy, tác động của các dự án cải tạo đến khu thương mại không chỉ diễn ra theo một chiều. Có những khu vực như Đun Chon và Imun-dong, nơi việc đưa vào sử dụng các khu chung cư lớn đã thu hút dân cư quanh khu thương mại, trong khi ở Jamwon-dong và Gil-dong, mặc dù dân số tăng không nhiều nhưng doanh thu lại phản ứng nhanh hơn.
Ngành công nghiệp cho rằng các dự án cải tạo không chỉ đơn thuần là cung cấp nhà ở mà còn đang thay đổi cấu trúc của khu thương mại. Trong giai đoạn đầu của tái thiết, lo ngại về tình trạng trống và suy thoái thương mại là rất lớn, nhưng gần đây, sau khi các khu chung cư lớn được đưa vào sử dụng, dân số tiêu dùng đã phục hồi, dẫn đến sự tái cấu trúc khu thương mại tập trung vào các ngành dịch vụ, y tế, giáo dục và các cơ sở thương mại lớn.
Tuy nhiên, cũng có những lo ngại rằng sự phát triển nhanh chóng mà không có vùng đệm có thể dẫn đến sự suy thoái của các khu thương mại cũ. Khu vực Hanam 3, quận Yongsan là một ví dụ điển hình. Khu vực này sẽ bắt đầu quá trình phá dỡ vào tháng 2 năm 2025, với kế hoạch xây dựng khu dân cư quy mô 5.988 căn hộ. Khi quá trình phá dỡ và di dời diễn ra, các cơ sở thương mại trong khu vực đã nhanh chóng đóng cửa, theo lời của các thương nhân địa phương.
Mặc dù khu vực xung quanh ga Itaewon, nơi trước đây tập trung nhiều dân cư, không bị ảnh hưởng nặng nề, nhưng các khu thương mại cũ bên trong khu vực đang trở nên trống trải hơn. Dù có hình thành các khu thương mại mới sau khi tái phát triển, nhưng việc các thương nhân cũ có thể chịu đựng mức giá thuê cao hơn và cấu trúc tiêu dùng thay đổi để quay lại là một vấn đề riêng biệt.
Một đại diện từ một cửa hàng tại Jangwi-dong, quận Seongbuk cho biết: "Trong thời gian thi công, thường xảy ra tình trạng suy thoái tạm thời, và sau khi đưa vào sử dụng, cấu trúc dân số lưu động thường thay đổi, dẫn đến việc cấu trúc thương mại và các cửa hàng cũng thay đổi. Đặc biệt, đối với các khu chung cư lớn khoảng 10.000 căn, thực tế là một khu vực tiêu dùng mới tương đương với một thành phố mới được hình thành, và sự phát triển của khu thương mại cũng có sự chênh lệch tùy theo đặc điểm khu vực."