Cạnh tranh cung cấp 310.000 căn hộ của Oh và 360.000 căn hộ của Jeong... Cả hai đều gặp khó khăn trong việc khởi công vào năm 2031

Cuộc bầu cử thị trưởng Seoul trong cuộc bầu cử địa phương vào ngày 6 tháng 3 đang diễn ra với sự cạnh tranh giữa ứng cử viên Jeong Won-o của Đảng Dân chủ và ứng cử viên Oh Se-hoon của Đảng Quyền lực Nhân dân về các cam kết cung cấp nhà ở. Cả hai ứng cử viên đều nhấn mạnh việc mở rộng số lượng và tốc độ thông qua việc rút ngắn các thủ tục hành chính, nhưng thực tế về khả năng huy động vốn và thời gian cung cấp vẫn còn nhiều nghi vấn. Có lo ngại rằng sẽ gặp phải những giới hạn vật lý và rào cản trong việc huy động vốn, vì vậy cần phải có một lộ trình thực hiện cụ thể được đưa ra.

Theo thông tin từ ngành cải tạo vào ngày 14, ứng cử viên Jeong Won-o đã công bố vào ngày 12 rằng ông sẽ cung cấp tổng cộng 360.000 căn hộ từ cả khu vực tư nhân và công cộng đến năm 2031. Vào tháng trước, ông cũng đã công bố bản phác thảo cho kế hoạch 'Chắc chắn phát triển'. Nội dung chính là hỗ trợ toàn bộ quá trình cải tạo cho đến khi cư dân vào ở, rút ngắn thời gian thực hiện từ khoảng 15 năm xuống còn dưới 10 năm.

Ngoài ra, ông cũng có kế hoạch triển khai hệ thống 'đăng ký đồng thời', trong đó sẽ tiến hành đồng thời quy hoạch cơ bản và xác định khu vực cải tạo, và hoàn tất việc thay đổi kế hoạch cải tạo và phê duyệt quản lý trong một cuộc họp đại hội duy nhất. Ông dự kiến sẽ khởi công sớm 32.000 căn hộ thực tế trong nội đô và tăng số lượng căn hộ cho thuê từ chung cư và officetel lên từ 7.000 đến 9.000 căn mỗi năm.

Trong khi đó, ứng cử viên Oh Se-hoon có kế hoạch chỉ định 85 dự án đã đạt đến ngưỡng phê duyệt quản lý là 'khu vực cải tạo chiến lược cốt lõi' để huy động toàn bộ năng lực của chính quyền, nhằm rút ngắn thời gian khởi công xuống hơn một năm cho tổng cộng 310.000 căn hộ trong nhiệm kỳ của mình.

Đặc biệt, để giải quyết một cách nhanh chóng các thủ tục hành chính, vốn được coi là yếu tố gây chậm trễ trong các dự án cải tạo, ông sẽ triển khai hệ thống 'tích hợp nhanh' và xây dựng hệ thống thẩm định tích hợp để xử lý đồng thời việc thực hiện dự án và phê duyệt quản lý.

Tuy nhiên, cả hai ứng cử viên đều chưa đưa ra được các phương án thực hiện cụ thể và thời điểm khởi công cũng như vào ở thực tế.

Trong trường hợp của ứng cử viên Jeong Won-o, lý do ông đưa ra con số 360.000 căn hộ cao hơn 50.000 căn so với ứng cử viên Oh là 'thuê mua', nhưng tính khả thi trong việc huy động vốn lại bị đánh giá thấp. Để đảm bảo thêm 50.000 căn thuê mua, nguồn vốn cần thiết sẽ khác nhau tùy thuộc vào phương thức mua và đơn giá, nhưng nếu tính trung bình 5 tỷ won cho mỗi căn, tổng số tiền cần ít nhất là 25 triệu tỷ won. Xét đến quy mô ngân sách hàng năm của thành phố, việc đầu tư ít nhất 25 triệu tỷ won trong một nhiệm kỳ là điều không dễ dàng.

Ngoài ra, việc triển khai hệ thống đăng ký đồng thời cũng cần phải sửa đổi luật hiện hành về cải tạo đô thị và môi trường sống, do đó cần có sự phối hợp với chính phủ trung ương cũng như Quốc hội.

Đối với ứng cử viên Oh Se-hoon, trong tổng số 310.000 căn hộ, 85.000 căn thuộc 'khu vực cải tạo chiến lược cốt lõi' đã ở giai đoạn phê duyệt quản lý hoặc di dời và tháo dỡ, vì vậy việc khởi công vào năm 2031 không gặp khó khăn, theo đánh giá của ngành cải tạo. Tuy nhiên, thời điểm thực tế khởi công của 225.000 căn hộ còn lại vẫn khó xác định. Dự án 'kế hoạch tích hợp nhanh' mà ông Oh coi là thành tựu tiêu biểu, tính đến cuối năm ngoái, trong tổng số 224 địa điểm ứng cử, chỉ có 2 địa điểm đã khởi công, tương đương với tỷ lệ thực hiện chỉ 0,9%.

Ông Oh cũng đã đưa ra kế hoạch hỗ trợ vốn cho việc khởi công thông qua quỹ đặc biệt cho dự án nhà ở và quỹ phát triển nhà ở, đồng thời mở rộng cho vay lãi suất thấp. Tuy nhiên, có ý kiến cho rằng nguồn vốn của các quỹ này đã được cố định cho việc quản lý nhà ở cho thuê và hỗ trợ trợ cấp nhà ở, và tổng số vốn vẫn chưa đủ để sử dụng cho các dự án cải tạo lớn như 'đòn bẩy khởi công'.

Đặc biệt, có những chỉ trích cho rằng thời điểm thực tế khởi công mà cả hai ứng cử viên đưa ra là không thực tế. Thời gian tiêu chuẩn cho các dự án cải tạo thường kéo dài từ 10 đến 15 năm. Để thực hiện khởi công vào năm 2031 mà hai ứng cử viên đã hứa, tất cả các khu vực mục tiêu phải đạt đến giai đoạn 'phê duyệt thành lập hiệp hội' trước cuối năm nay. Thêm vào đó, với thời gian cần thiết từ khi khởi công đến khi hoàn thành là 3 đến 4 năm, thời điểm thực tế mà hai ứng cử viên hứa hẹn về số lượng khởi công vào năm 2031 sẽ vượt qua năm 2034 đến 2035.

Một đại diện trong ngành cải tạo cho biết: "Sự bất an mà chúng tôi cảm nhận từ thực địa không chỉ do tốc độ cấp phép mà còn do chi phí xây dựng và gánh nặng lãi suất đang tăng cao, dẫn đến việc không thể xác định thời điểm khởi công ngay cả sau khi phê duyệt quản lý. Do đó, cần phải có các biện pháp cụ thể để giải quyết các vấn đề về huy động vốn và điều chỉnh xung đột được đưa vào các cam kết."