Viện Nghiên cứu Đất đai Hàn Quốc: Sau khi áp dụng hai luật cho thuê, giá thuê nhà tăng nhanh, hình thành cấu trúc giá kép

Sau khi hai luật cho thuê được áp dụng, giá thuê mới đã tăng nhanh, dẫn đến sự hình thành cấu trúc giá kép rõ rệt giữa các hợp đồng mới và hợp đồng gia hạn. Đây là kết quả nghiên cứu được công bố trong báo cáo "Phân tích sự thay đổi cấu trúc thị trường cho thuê nhà gần đây và các gợi ý chính sách" của Viện Nghiên cứu Đất đai Hàn Quốc vào ngày 14 tháng 5.
Theo ông Park Jin-baek, phó nghiên cứu viên tại Trung tâm Nghiên cứu Nhà ở và Bất động sản của Viện, thị trường cho thuê nhà gần đây đang chứng kiến sự gia tăng giá thuê, đặc biệt là ở khu vực thủ đô và Seoul, trong khi giá thuê theo tháng cũng đang tăng lên không phân biệt khu vực.
Tại Seoul, trong ngắn hạn, giá cả và tỷ lệ sử dụng quyền yêu cầu gia hạn hợp đồng (tỷ lệ gia hạn) có mối quan hệ tương hỗ. Trong dài hạn, giá cả thường thay đổi trước và tỷ lệ gia hạn theo sau. Đặc biệt, sự gia tăng giá thuê ở khu vực thủ đô và Seoul đã kéo theo sự gia tăng tỷ lệ sử dụng quyền yêu cầu gia hạn.
Trong giai đoạn giá thuê tăng, người thuê thường tích cực sử dụng quyền gia hạn để tránh sự gia tăng thêm, trong khi trong giai đoạn giá thuê giảm, sự hấp dẫn của việc chuyển đến thông qua hợp đồng mới lại gia tăng, dẫn đến tỷ lệ gia hạn giảm. Viện Nghiên cứu Đất đai Hàn Quốc phân tích rằng sự biến động giá cao của thị trường cho thuê tại Seoul là yếu tố quyết định đến việc người thuê có sử dụng quyền gia hạn hay không.
Khi phân tích ảnh hưởng của giá thuê và giá bán nhà từ năm 1986 đến 2025 trên toàn quốc, nghiên cứu cho thấy có sự tương tác hai chiều giữa giá thuê và giá bán. Nếu giá bán nhà ảnh hưởng đến giá thuê trong thời gian ngắn, thì sự thay đổi của giá thuê lại ảnh hưởng đến giá bán với độ trễ dài hơn.
Gần đây, tác động chuyển giá từ thị trường bán sang thị trường cho thuê đã gia tăng, đặc biệt sau đợt sốt giá nhà vào năm 2020. Phản ứng của giá thuê tích lũy trong 24 tháng đối với cú sốc tăng 1% điểm của giá bán đã đạt mức cao nhất 7,28% vào giai đoạn 2010-2014, sau đó giảm nhưng vẫn duy trì ở mức cao khoảng 3% gần đây.
Ảnh hưởng của giá thuê đối với giá bán nhà xuất hiện với độ trễ trung hạn (3-9 tháng) và có xu hướng mở rộng theo thời gian. Phản ứng tích lũy của giá bán đối với cú sốc tăng 1% điểm của giá thuê đã tăng mạnh kể từ đầu thập kỷ 2010, đạt đỉnh 1,24% vào giai đoạn 2015-2019 và hiện vẫn duy trì ở mức cao khoảng 1%.
Việc áp dụng quy định cấp phép giao dịch đất đai (gọi tắt là quy định cấp phép) không có ảnh hưởng đáng kể đến hàng hóa cho thuê và cho thuê theo tháng, nhưng đã có tác động giảm rõ rệt đến hàng hóa bán.
Nhóm nghiên cứu đề xuất một số giải pháp để ổn định thị trường cho thuê nhà, bao gồm: cải cách cấu trúc cung cấp cho thuê, tăng cường vai trò của cho thuê công cộng, và quản lý tính thanh khoản của giá thuê.
Họ cho rằng cần chuyển đổi cấu trúc cung cấp cho thuê từ cá nhân sang mô hình cho thuê dài hạn theo doanh nghiệp. Đồng thời, cần xây dựng cơ sở cung cấp cho thuê ổn định dựa trên việc ổn định giá thuê và đảm bảo an toàn cho người thuê.
Để hạn chế sự gia tăng thanh khoản quá mức vào thị trường cho thuê, họ cũng đề xuất mở rộng áp dụng tỷ lệ thanh toán nợ gốc và lãi (DSR). Ông Park Jin-baek cho biết: "Cần mở rộng áp dụng DSR cho các khoản vay cho thuê nhà không có nhà ở cho những người không thuộc nhóm dễ bị tổn thương, bên cạnh việc áp dụng DSR cho các khoản vay cho thuê nhà của những người sở hữu một căn nhà, và cần phản ánh tiền đặt cọc của người thuê vào DSR của người cho thuê."



* Bài viết này được dịch tự động bằng AI.

• #hợp đồng gia hạn
• #thị trường cho thuê
• #giá thuê