Vào ngày 4 tháng 5, Giám đốc Văn phòng Chính sách Nhà nước đã tổ chức một buổi họp báo về thị trường bất động sản, trong đó ông cho biết sau ngày 9 tháng 5, giá nhà sẽ không tăng đột biến mà chỉ có sự tăng trưởng nhẹ.
Mặc dù ông nhấn mạnh rằng không có sự tăng giá đột biến, nhưng một số ý kiến cho rằng việc sử dụng từ "tăng" là quá vội vàng. Tổng thống Yoon Suk Yeol đã thể hiện quyết tâm mạnh mẽ trong việc đưa giá nhà ở Seoul trở về mức bình thường qua các bài đăng trên mạng xã hội, đồng thời cũng đề cập đến việc dự báo giá nhà đã thay đổi sau ba tháng, với những quan điểm về sự giảm giá đang nổi lên.
Vậy sau ngày 9 tháng 5, số phận của giá nhà ở Seoul sẽ đi về đâu? Nội dung về việc dự báo giá nhà đã thay đổi mà Tổng thống đề cập được trích dẫn từ báo cáo bất động sản KB năm 2026 công bố vào ngày 5 tháng 5. Vào đầu năm, cả các chuyên gia và môi giới đều dự đoán giá sẽ tăng, nhưng khi khả năng tăng thuế trong nửa cuối năm gia tăng, hơn một nửa số môi giới đã chuyển sang dự đoán giá sẽ giảm.
Khi xem xét kết quả khảo sát, cần chú ý đến thời điểm và phạm vi đối tượng khảo sát. Đối tượng khảo sát và tâm lý thị trường tại thời điểm khảo sát có ảnh hưởng lớn đến kết quả. Thời điểm khảo sát diễn ra từ ngày 31 tháng 3 đến ngày 3 tháng 4 và đối tượng khảo sát là các môi giới trên toàn quốc. Vào đầu tháng 4, khu vực Gangnam vẫn tiếp tục có xu hướng giảm và chưa thoát khỏi bầu không khí lo lắng của tháng 2. Tuy nhiên, từ giữa tháng 4, số lượng bất động sản bán gấp đã giảm, cho thấy dấu hiệu phục hồi. Có lẽ nếu thời điểm khảo sát là đầu tháng 5, dự đoán sẽ khác đi rất nhiều.
Đối tượng khảo sát cũng có sự khác biệt. Hầu hết các chuyên gia đều đến từ khu vực Seoul và vùng phụ cận, trong khi các môi giới phân bố trên toàn quốc, do đó cũng phản ánh bầu không khí bất động sản ảm đạm ở các vùng tỉnh. Nếu thu hẹp đối tượng khảo sát vào khu vực Seoul, dự đoán về việc giá nhà sẽ tăng đã giảm từ 93% vào tháng 1 xuống 72% vào tháng 4 đối với các chuyên gia, và từ 84% xuống 66% đối với các môi giới. Mặc dù dự đoán về việc tăng giá đã giảm so với tháng 1, nhưng khu vực Seoul vẫn có tỷ lệ dự đoán tăng giá cao hơn từ cả chuyên gia và môi giới.
Sau ngày 10 tháng 5, khi thuế chuyển nhượng đối với người sở hữu nhiều nhà bắt đầu có hiệu lực, giá nhà ở Seoul sẽ ra sao? Sau ngày 10 tháng 5, những người sở hữu hai nhà ở khu vực bị quản lý sẽ phải chịu mức thuế cao nhất là 71,5%, và những người sở hữu ba nhà trở lên sẽ phải chịu mức thuế lên tới 82,5%. Một người sở hữu ba nhà với lợi nhuận từ việc chuyển nhượng khoảng 10 tỷ đồng sẽ phải nộp khoảng 7,5 tỷ đồng thuế chuyển nhượng, nhưng nếu tính đến lãi suất vay và thuế sở hữu trong thời gian giữ nhà, thực tế họ gần như không còn lại gì.
Chưa từng có ai sẵn sàng bán nhà khi phải chịu mức thuế cao như vậy. Những người sở hữu nhiều nhà buộc phải bán đã đẩy bất động sản ra thị trường trước giữa tháng 3. Sau ngày 10 tháng 5, những người sở hữu nhiều nhà có thể sẽ thu hồi những bất động sản đã đưa ra thị trường hoặc thậm chí nâng giá chào bán. Không ai dại dột bán nhà với mức thuế cao, và những người không muốn thu hồi bất động sản sẽ có xu hướng nâng giá chào bán ngay cả khi giao dịch không diễn ra ngay lập tức.
Những căn nhà đã để trống để bán có thể sẽ được cho thuê lại, dẫn đến một chút gia tăng trong nguồn cung cho thuê, nhưng với tình trạng khan hiếm nhà cho thuê và khả năng tăng thuế sở hữu trong tương lai, giá thuê có thể sẽ tăng thêm. Một số ý kiến cho rằng việc thu hồi bất động sản có thể dẫn đến sự tăng giá đột biến, nhưng cho đến tháng 8, ít nhất sẽ có những cuộc chiến giành khách hàng diễn ra và giao dịch sẽ trở nên hiếm hoi, nhưng khả năng tăng giá đột biến là không cao.
Những người mua nhà đang tìm kiếm cơ hội sau khi đã trải nghiệm việc mua bất động sản giá rẻ vào tháng 2 và tháng 3, nhưng với việc vay vốn khó khăn, họ sẽ không dễ dàng nhảy vào thị trường. Tuy nhiên, nếu không có chính sách hiệu quả nào được đưa ra để thay đổi xu hướng thị trường bất động sản trước Tết Trung Thu vào tháng 9, khả năng lan rộng tâm lý FOMO (Sợ bỏ lỡ) và sự biến động trở lại là điều không thể loại trừ.
Cho đến nay, câu chuyện chủ yếu xoay quanh thị trường căn hộ cao cấp, nơi mà thuế chuyển nhượng cao đang gây áp lực, trong khi thị trường căn hộ trung bình dưới 15 tỷ đồng vẫn đang đối mặt với tình trạng khan hiếm nhà cho thuê và thiếu hụt nguồn cung, điều này có thể dẫn đến sự tăng giá từ Seoul lan rộng ra các khu vực Gyeonggi và Incheon.
Chính phủ dự kiến sẽ thực hiện một chiến lược mạnh mẽ hơn để kiềm chế nhu cầu thông qua các quy định thuế trước Tết Trung Thu vào tháng 9. Dựa trên những gợi ý từ buổi họp báo của Giám đốc Văn phòng Chính sách Nhà nước, có vẻ như những người sở hữu nhiều nhà, những người sở hữu một nhà không cư trú và những căn hộ siêu cao cấp sẽ là những mục tiêu chính.
Chính phủ đã tăng thuế chuyển nhượng đối với những người sở hữu nhiều nhà và những căn hộ siêu cao cấp trên 50 tỷ đồng, đồng thời tăng tỷ lệ giá trị thị trường công bằng từ 60% lên 80% để tăng gánh nặng thuế bất động sản tổng hợp, và có khả năng giảm lợi ích miễn thuế cho những người sở hữu một nhà không cư trú.
Ý định của chính phủ là gây áp lực lên những người sở hữu nhiều nhà và những người sở hữu một nhà không cư trú để kiềm chế nhu cầu đầu tư và đưa bất động sản ra thị trường, nhằm đạt được hai mục tiêu cùng một lúc.
Tuy nhiên, khả năng thị trường bất động sản diễn ra theo ý định của chính phủ là rất thấp. Thị trường căn hộ cao cấp ở Gangnam và các khu vực khác vẫn còn những người có khả năng chi trả, và nếu giảm lợi ích miễn thuế cho những người sở hữu một nhà không cư trú, họ có thể chọn cách cư trú, dẫn đến sự bất ổn hơn nữa trong thị trường cho thuê.
Lý do chính phủ nhắm vào những căn hộ siêu cao cấp là vì việc tăng gánh nặng thuế đối với các căn hộ dưới 30 tỷ đồng sẽ là một vấn đề lớn đối với đảng cầm quyền trước cuộc bầu cử quốc hội vào năm 2028.
Như vậy, việc không có lối thoát cho sự ổn định giá nhà ở Seoul là do việc áp dụng tiêu chuẩn về thu nhập không chính đáng và công bằng vào bất động sản, khiến chính sách tự thu hẹp lại. Thay vì áp dụng chiến lược vừa tăng thuế chuyển nhượng vừa tăng thuế sở hữu, nếu tăng thuế sở hữu nhưng giảm thuế chuyển nhượng, có thể sẽ dễ dàng hơn để đưa bất động sản ra thị trường.
Nếu lo ngại về thu nhập không chính đáng là một vấn đề, chính phủ có thể khuyến khích việc bán căn hộ ở Seoul và mua bất động sản chưa bán ở các tỉnh bằng cách giảm thuế chuyển nhượng. Việc khiến những đứa trẻ không học hành quay lại học không phải là dùng roi vọt, mà là tạo ra môi trường khiến chúng muốn học hành.
* Bài viết này được dịch tự động bằng AI.
LEE EUNBYEOL
star@ajunews.com
© Bản quyền thuộc về Thời báo Kinh tế AJU & www.ajunews.com: Việc sử dụng các nội dung đăng tải trên vietnam. kyungjeilbo.com phải có sự đồng ý bằng văn bản của Aju News Corporation.